주택청약 당첨 확률을 높이기 위해 반드시 알아야 하는 점!

 

예나 지금이나 서민들에겐 내집 마련이 꿈이다.

 

『주택청약이란』, 새 아파트를 분양 받기 위해서 청약저축에 가입하는 것을 말한다. 국내에 거주하는 사람이라면 누구나 제한 없이 가입할 수 있는데 매월 2만원~ 50만원까지 자유롭게 납입할 수 있고 우리은행, 국민은행, 농협, 신한은행, 하나은행, 기업은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행에서 가입이 가능하다. 

 

주택청약에 가입하면 새 아파트를 분양받을 수 있는 기회가 생기는 것이 큰 장점이며 당장 집을 살 생각이 없더라도 일정 조건을 충족하면 최대 96만원까지 연말정산 소득공제 혜택을 받을 수 있고 연 1%~ 1.8%로 금리가 비교적 높은 편이라 일단 가입해 두는 것을 추천한다. 

 

청약저축 가입은 가장 기본적인 것이고 그다음에 1순위가 되어야 하는데 이 기준이 아파트의 종류에 따라 다르다. 주택 청약종합저축 통장으로 분양을 받을 수 있는 주택의 종류에는 ⓵ 국민주택과 ⓶ 민영주택 이렇게 두 가지로 나뉘는데 이 둘은 공급주체가 다르다. 

 

 

⓵ 국민주택- 국가, 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택으로 물량이 좀 적고 비교적 싸기 때문에 경쟁률이 높은 편이다. 

 

⓶ 민영주택- 힐스테이트, 자이, 푸르지오, 래미안 등 이런 브랜드 아파트를 말하는데 국가가 아닌 기업에서 짓는 거라 국민주택 보다는 비싸지만 비교적 물량이 많아 경쟁률이 높지 않다. 

 

※주택청약 시 당첨은 순위별로 선정하는데, 즉 1순위에 대한 당첨자 선정 후에 잔여주택에 대해 2순위의 순서로 당첨자를 선정한다. 1순위의 기준은 청약지역과 국민주택/민영주택 인지에 따라 다르다. 

 

국민주택 청약 1순위 자격조건- 조건은 투기과열 및 청약과열 지역, 수도권 지역, 수도권 외 지역에 따라 다른데 투기/청약 과열 지구는 가입 후 2년이 경과 되어야 하고 24회 이상 납입해야 한다. 이런 지역을 제외한 수도권 지역은 가입 후 1년이 경과해야 하고 12회 이상 납입해야 한다. 그리고 투기과열 및 수도권지역 제외 수도권 외 지역은 가입 후 6개월이 경과해야 하고, 6회 이상 납입해야 한다. 

 

※여기서 투기과열지구나 청약과열지구란, 주택가격 상승률이 현저히 높고 청약과열 우려가 있는 지역을 국토교통부에서 지정한 곳인데 구체적인 지역은 아래와 같다. 

 

 

민영주택 청약 1순위 자격조건- 국민주택과 마찬가지로 투기과열지구, 청약과열지구, 수도권 지역/수도권 외 지역으로 구분해 가입 개월이 각각 24개월, 12개월, 6개월이 경과해야 하는데 추가로 일정 금액 이상의 예치 기준금액을 충족해야 한다. 이 예치금은 분양을 신청하려는 아파트의 면적과 거주 지역에 따라 다르다. 

 

 

예를 들어 민영주택 청약만 노린다면 최소 금액인 월 2만원씩 만 납입해도 괜찮다. 투기과열지구, 청약과열지구를 기준으로 24개월 동안 이렇게 2만원씩 납입하다가 청약 하고자 하는 아파트 입주자모집 공고일 까지 모자란 예치금을 한 번에 채워도 되는데 왜냐하면 민영주택은 납입 횟수보다 가입기간과 예치금을 맞추는 것이 중요하기 때문이다. 

 

 

반면, 국민주택의 경우 가입기간과 납입횟수가 매우 중요하다. 1순위가 되고 나면, 그 뒤에는 누가 통장에 10만원씩 오랜 기간 납입했나로 결정되기 때문이다. 납입액은 매월 10만원까지만 인정이 되는 데 50만원을 넣어도 100만원을 넣어도 1회에 10만원까지만 인정이 된다. 그래서 공공분양주택이나 공공임대주택에 도전하고자한다면 월 10만원씩 꾸준히 안정적으로 납입하는 것을 추천한다. 

 

민영주택은 국민주택과 달리 가점제와 추첨제로 입주자를 선정한다. 가점제란 ⓵ 무주택 기간, ⓶ 부양가족수, ⓷ 청약저축 가입기간 이 세 가지 조건을 점수화해서 총점이 높은 순으로 당첨자를 뽑는 방식이고, 추첨제는 말 그대로 랜덤(뽑기)으로 선발하는 것이다. 

 

 

⓵ 무주택기간- 만점이 32점으로 청약신청자 및 배우자의 무주택기간으로 산정한다. 주택을 소유한 경우에는 0점이 된다. 결혼을 했는지 또는 안했는지에 따라서도 점수에 영향을 미치는데 미혼인 경우 만 30세부터 기간을 산정한다. 예를 들어 28세 미혼일 경우 무주택기간의 점수는 0점이지만 만 30세가 되면 2점이 된다. 만 30세 이전에 결혼을 하지 않았다면, 만 30세 부터 무주택기간이 시작되고, 만 30세 이전에 결혼을 했다면, 혼인신고일로부터 무주택 기간이 시작된다. 무주택 기간이 1년 씩 늘어날 때마다 2점씩 높아지고 무주택기간이 15년 이상은 32점으로 최고점이 된다. 

 

 

⓶ 부양가족수- 만점이 35점으로 입주자 모집공고가 난 현재 배우자, 직계 존속, 직계비속이 3년 이상 같은 주민등록상에 올려져 있어야 한다. 1인당 5점으로 계산되고 6명이 최대 35점을 받게 된다. 

 

 

⓷ 청약저축 가입기간- 만점이 17점으로 국민주택은 납입횟수와 납입금액이 중요했지만 민영주택 청약에서는 얼마나 오래 가입했느냐가 중요하다. 6개월 미만 1점부터 시작해서 1년이 늘어날 때마다 1점 씩 늘어나 15년 이상이 되었다면 17점 만점을 받을 수 있다. 이 모든 점수를 합산하면 만점이 84점이 된다. 

 

 

예를 들어 30세에 결혼을 했고 청약통장에 가입한지 10년 된 현재 자녀가 2명 있는 10년 무주택자인 40세 남성의 청약가점 점수를 계산해 보면 무주택기간 9년 이상 20점, 부양가족수 2명 15점, 청약통장 가입기간 10년 이상 12점으로 총 47점이 나오는데 지난해 서울에서 분양된 아파트의 평균 당첨가점이 67.17점(만점 84점)이었던 것을 참고한다면 청약에 당첨 되려면 상당히 높은 가점을 받아야 한다는 것을 알 수 있다. 

 

 

‘청약홈’ 홈페이지에 들어가면 청약연습이라는 청약가점 계산기에서 나의 점수를 확인할 수 있는데 점수계산 뿐 만 아니라 간단한 인증만으로 국민주택과 민영주택으로 구분해 청약과정을 가상으로 체험해 볼 수 있는데 여기서 눈여겨 볼 점은 가점제와 추첨제 비율이 지역별, 면적별로 다르기 때문에 이를 알고 있어야 자신의 상황에 맞춰서 현명하게 청약을 넣을 수 있다. 

 

 

투기과열지구에 85㎡ 이하일 경우에는 100% 추첨제로 선발하고, 역시 투기과열지구에 85㎡ 초과면적에 대해서는 가점제와 추첨제로 각각 50% 씩 선발한다. 청약과열지구에서는 85㎡ 이하는 추첨제로 25%를 선발하고, 역시 청약과열지구에서 85㎡ 초과는 70% 추첨제, 30% 가점제로 선발한다. 그래서 청약과열지역에서 청약을 넣을 사람들 중 가점이 낮은 사람들은 추첨제에 도전하는 것이 좋다. 참고로 면적과 지역을 잘 선택해서 청약을 넣은 사람들 중에 12 점이 추첨제에 당첨된 사례도 있다. 

 

※요즘 자녀를 위해 태어나자마자 자녀 이름으로 청약통장을 가입하는 부모들도 많은데 아이들의 경우 청약점수가 인정되는 시기는 17세부터라 사실상 태어나자마자 넣어 줄 필요는 없다. 만 19세 성년이 되기 전에는 1회 10만원 씩 최대 24개월, 즉 240만원까지만 인정이 되고 그 이상의 금액은 아무리 많이 넣어도 인정이 안 된다. 인정되는 금액까지만 불입하고 나머지 금액에 대해서는 자녀 이름으로 주식계좌를 만들어 주거나 다른 곳에 투자에서 자산을 불리는 것을 추천한다.